سرمایه گذاری در املاک و مستغلات: ابزاری قدرتمند برای تنوع

متنوع سازی یک استراتژی مدیریتی است که از تخصیص دارایی متنوع به منظور بهینه سازی ثبات و پتانسیل بازده کلی یک نمونه کارها با کاهش نوسانات و در نتیجه خطر از دست دادن تشکیل شده است. این اصل شناخته شده است که تمام تخم مرغ های خود را در همان سبد قرار نمی دهد.

در حالی که بیشتر سرمایه گذاران از خطر سرمایه گذاری در یک سهم واحد ، نوع دارایی یا بخش آگاه هستند ، آنها از خطر سرمایه گذاری در یک بازار واحد غافل می شوند. اگرچه آنها سرمایه گذاری های خود را در دارایی های مختلف متنوع می کنند ، اما این وسایل نقلیه سرمایه گذاری به طور کلی در یک بازار معامله شده عمومی معامله می شوند. از آنجا که بازارهای سهام به طور فزاینده ای در حال همبستگی هستند [1] ، همانطور که هنوز هم در هنگام فروپاشی همزمان ارزش بازار سهام در اوایل سال 2020 مشاهده می شود ، دستیابی به تنوع قابل توجه در یک بازار عمومی دشوار است.

در این مقاله بررسی خواهیم کرد که چگونه املاک و مستغلات به دلیل ارتباط کم آن با بازارهای مالی ، تنوع خوبی را ارائه می دهند و سپس امکان مختلف موجود برای سرمایه گذاران در این کلاس دارایی و مزایا و معایب آنها را مورد تجزیه و تحلیل قرار خواهیم داد.

دکوراسیون سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات

بر خلاف سهام و اوراق قرضه در بازارهای عمومی ذکر شده ، املاک و مستغلات در یک بازار خصوصی بدون نسخه خریداری و فروخته می شوند [2]. بازارهای خصوصی نسبت به بازارهای عمومی کارآمدتر هستند زیرا معاملات بسیار کمتر مکرر هستند ، زمان بیشتری را می گیرند و به طور کلی شامل هزینه های بالاتر (به عنوان مثال هزینه های اسناد رسمی و ثبت نام زمین) می شوند. این موانع محافظت از سرمایه گذاران را نشان می دهد ، زیرا حجم معاملات پایین تر باعث کاهش نقدینگی و به ویژه نوسانات می شود.

در نتیجه این پویایی های مختلف ، سرمایه گذاری در بازارهای خصوصی به طور کلی با بازارهای ذکر شده ارتباط کمی یا ناچیزی ندارد. تغییر در ارزش سهام سهام سهام و اوراق بهادار بعید است که منجر به تغییر در ارزش یک ملک شود. به همین دلیل ، املاک و مستغلات تنوع قدرتمندی را در برابر ریسک بازار ارائه می دهند. آنها همچنین به کسانی که دانش ، مهارت و منابع لازم را دارند ، از طریق مدیریت دقیق ، یک مزیت رقابتی کسب می کنند.

مزایای تنوع املاک و مستغلات مستقیم

همبستگی کم املاک و مستغلات با بازارهای مالی ، سابقه قدردانی بلند مدت و درآمد منظم آن ، آن را به یک ابزار متنوع سازی بسیار قدرتمند در یک نمونه کارها تبدیل می کند.

املاک و مستغلات برای عملکرد شرکت اساسی است و بنابراین چرخه های مختلفی از سهام و اوراق قرضه دارد. در حالی که ارزش سهام عمومی ممکن است طبق ادراک سرمایه گذار و در پاسخ به وقایع ژئوپلیتیکی نوسان داشته باشد ، تقاضا برای دارایی های املاک و مستغلات تمایل دارد که روندهای جمعیتی ملموس تر و عوامل کلان اقتصادی را منعکس کند و آهسته تر تکامل یابد.

علاوه بر این ، محیط فعلی نرخ بهره از نظر تاریخی پایین باعث می شود سرمایه گذاری های اوراق بهادار Swiss Franc غیر جذاب باشد و شرایط تأمین مالی مطلوب را برای کسب املاک و مستغلات ارائه می دهد. بنابراین سرمایه گذاران باید به دنبال منابع عادی درآمد خارج از اوراق قرضه باشند.

بنابراین ، برای چندین دهه سرمایه گذاران نهادی ، مانند صندوق های بازنشستگی ، بخش قابل توجهی از اوراق بهادار خود را برای هدایت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اختصاص داده اند. مطالعه ای که در سال 2019 توسط صندوق بازنشستگی Swisscanto انجام شد ، نشان داد که نسبت اختصاص داده شده توسط صندوق های بازنشستگی در سوئیس از 18. 5 ٪ در سال 2009 به 24. 8 ٪ در سال 2018 افزایش یافته است ، همانطور که در نمودار زیر نشان داده شده است.

منبع: Swisscanto Prévoyance SA - étude sur les caisses de pension en suisse en 2019

تا همین اواخر ، دسترسی کمی به سرمایه گذاری مستقیم املاک و مستغلات توسط افراد وجود داشته است ، زیرا این بازار به طور کلی محدود به سرمایه گذاران با ارزش خالص نهادی یا بالا بود. با این حال ، پیشرفت های قانونگذاری و فناوری اخیراً گزینه های جدیدی را ارائه داده است که به شما کمک می کند تا سرمایه گذاری مستقیم املاک و مستغلات در دسترس تر باشد و امکان تنوع پیشرفته را فراهم می کند.

گزینه های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

روش های مختلفی برای متنوع سازی یک نمونه کارها با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد که هرکدام نیاز به تخصص و تعهد متفاوتی دارند. سه گزینه اصلی در دسترس سرمایه گذاران وجود دارد که هرکدام دارای مزایا و معایب خاص خود و پتانسیل های مختلف تنوع هستند.

1. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مستقیم

این گزینه به طور کلی شامل خرید یک آپارتمان برای اجاره است. این یک شکل فعال از سرمایه گذاری است که به تخصص قابل توجهی نیاز دارد و می تواند وقت گیر باشد.

علاوه بر این ، در سوئیس ، به منظور جلوگیری از گمانه زنی های کوتاه مدت ، برای دستیابی به یک ملک ، کمک های بزرگ سرمایه لازم است. به عنوان مثال ، طبق گفته موسسه حقوقی Wüest & Partner (2018) ، قیمت متوسط یک آپارتمان سه خوابه تقریباً 900،000 CHF است. طبق استانداردهای FINMA ، سهام مورد نیاز برای این کسب 25 ٪ از ارزش ملک ، یعنی 225،000 CHF ، به علاوه هزینه های خرید (اسناد رسمی ، برنامه ، کمیسیون فروش) است. همچنین لازم است هزینه های تعمیر را در طول سرمایه گذاری تحمل کرده و بتواند استهلاک لازم را بپردازد.

سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات از نظر تنوع ، مشکل ساز است. اگرچه این یک سرمایه گذاری مستقیم با بازارهای مالی است ، اما یک آپارتمان فردی خطر خالی بودن را دارد که خطر جای خالی اجاره در یک مستاجر واحد متمرکز شده است. اگر چند ماه از آن استفاده نشود ، زیرا تنها یا یکی از معدود سرمایه گذاری های فعال املاک و مستغلات که توسط سرمایه گذار نگهداری می شود ، سرمایه گذار ضرر قابل توجهی خواهد داشت و به عنوان صاحب سرمایه گذاری ، علاوه بر این ، این ضرر را نیز تحمل خواهد کرد. به اتهامات آن همچنان پرداخت می شود.

با توجه به سرمایه مورد نیاز ، به طور بالقوه در مدت زمان طولانی ، متنوع سازی اوراق بهادار خود در چندین سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات برای افراد دشوار است. معمولاً چندین سال یا مقدار اولیه زیادی طول می کشد.

اصلی ترین مزایای سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات این است که مالک حق استفاده از این ملک را دارد ، یعنی حق زندگی در آن و آزادی انتخاب در تخصیص دارایی های خود.

بودجه املاک و مستغلات

صندوق های املاک و مستغلات ذکر شده مزایای غیرقابل انکار را ارائه می دهند. با مقدار کمی ، سرمایه گذار سرمایه گذاری خود را بیش از صدها واحد اجاره ای در مناطق جغرافیایی مختلف پراکنده می کند. آنها نقدینگی روزانه را ارائه می دهند ، اما این همراه با حق بیمه (AGIO) است که ارزش آن می تواند متفاوت باشد. نمودار زیر تغییرات حق بیمه صندوق های املاک و مستغلات سوئیس را طی چند سال گذشته نشان می دهد.

مشکل اصلی آنها ، همانطور که نام آنها پیداست ، این است که آنها در بازارهای عمومی ذکر شده اند و بنابراین مزیت اساسی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خصوصی را ارائه نمی دهند. از آنجا که آنها ذکر شده اند ، آنها ویژگی های ریسک یکسانی را با سایر سرمایه گذاری های معامله شده عمومی به اشتراک می گذارند. آنها با تأکید بر ادراک گسترده تر در بازار ، تمایل دارند که با بازار سهام نسبت به دارایی های املاک و مستغلات خصوصی ارتباط بیشتری داشته باشند.

صندوق های املاک و مستغلات غیر لیست شده این مزیت را دارند که آنها به صورت عمومی معامله نمی شوند و بنابراین دکوراسیون بهتری از بازارهای مالی نسبت به صندوق های املاک و مستغلات ارائه می دهند. با این حال ، در سوئیس ، اکثر صندوق های املاک و مستغلات موجود صندوق های بسته بسته هستند و به طور کلی نیاز به حداقل سرمایه گذاری قابل توجهی دارند. بنابراین این کلاس دارایی به طور کلی به سرمایه گذاران با ارزش خالص نهادی یا بالا محدود شده است.

علاوه بر این ، بدون جمع آوری وجوه یا فروش دارایی ، امکان خروج از آن وجود ندارد.

3. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

اکنون سومین جایگزین برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد که مزایای سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات و صندوق های املاک و مستغلات را در بر می گیرد.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شامل جمع آوری چندین سرمایه گذار است تا آنها را به طور مشترک با هدف دریافت درآمد اجاره بها ، به طور مشترک یک ملک موجود و قبلاً اجاره داده شود. سرمایه گذاران که با نام در ثبت نام زمین ثبت شده اند ، یکی از صاحبان بخشی از کل ساختمان هستند و مدیریت آن را به متخصصان واگذار می کنند. حداقل سرمایه گذاری (25،000 CHF در Foxstone) بسیار مقرون به صرفه تر از آنچه برای خرید یک آپارتمان لازم است.

با سهم اولیه 25،000 CHF ، خطر جای خالی برای چندین آپارتمان رقیق شده است. اگر یکی از آنها خالی بماند یا یکی از مستاجران اجاره خود را پرداخت نکند ، صاحبان همکاران همچنان اجاره ای را برای سایر خانه ها دریافت می کنند. بنابراین سرمایه گذاری در املاک اجازه می دهد تا ریسک اجاره از اولین سرمایه گذاری را رقیق کند.

سرمایه گذاران همچنین برای دستیابی به تنوع بیشتر دارایی های خود ، امکان گسترش وجوه خود را بر روی چندین ویژگی واقع در مناطق مختلف جغرافیایی دارند. آنها در انتخاب تخصیص دارایی خود مانند یک سرمایه گذاری مستقیم و انعطاف پذیری بیشتر از نظر مبلغ ، آزادی یکسانی دارند. آنها می توانند از مناطق شهری مستقر مانند لوزان یا ژنو استفاده کنند ، که رانندگان تقاضا متنوع دارند و آنها را نسبتاً ایمن یا مناطق پری شهری با بازده جذاب تر می کنند. مناطق شهری مستقر بسیار مورد توجه قرار گرفته و با سرمایه گذاران روبرو هستند که منجر به بازده بالقوه پایین می شود. سرمایه گذاران در حال کنترل انتخاب تخصیص هستند در حالی که با یک صندوق می توان بدون تأیید Unitholder ، املاک را فروخته یا خریداری کرد.

از آنجا که جمع آوری سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات است که در یک بازار خصوصی انجام می شود ، همان سطح دکوراسیون بازار سهام را مانند هر سرمایه گذاری مستقیم املاک و مستغلات ارائه می دهد.

در نهایت ، این مزیت را نیز دارد که مایع تر و ارائه دانه بندی بیشتر از یک سرمایه گذاری در یک تخت است. هر یک از همکاران می توانند در هر زمان ، بخشی یا تمام سهام خود را برای فروش قرار دهند و این سکو از یافتن جایگزینی در مالکیت مشترک مراقبت می کند.

نتیجه

تنوع خوب برای به حداکثر رساندن بازده و کاهش نوسانات نمونه کارها مهم است. بنابراین ساختن یک نمونه کارها که بین کلاسهای دارایی مختلف (سهام ، اوراق قرضه ، کالاها ، املاک و مستغلات) متعادل باشد ، مهم است.

سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات به دلیل ارتباط کم با بازار سهام ، ابزاری قدرتمند تنوع در یک نمونه کارها است. با سابقه قدردانی طولانی مدت و درآمد مکرر ، این یک جایگزین به طور فزاینده ای برای سرمایه گذاران نهادی است و به لطف جمع آوری سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، اکنون در دسترس طبقه متوسط سوئیس است.

منابع

1 همبستگی ضریب است که میزان عملکرد سرمایه گذاری های مختلف را در همان جهت در طی یک دوره زمانی با بزرگی مشابه اندازه گیری می کند. اگر بازده دو دارایی با همان دامنه در همان دوره در همان جهت حرکت کند ، در نظر گرفته می شود که کاملاً همبستگی مثبت دارند. اگر آنها در جهت های مخالف به همان میزان حرکت کنند و در عین حال ، دارایی ها همبستگی منفی کاملی داشته باشند.

هنگامی که سرمایه گذاری ها با هم ارتباط دارند ، آنها خطرات مشابهی را به اشتراک می گذارند. اگر یک سرمایه گذاری متحمل ضرر شود ، سرمایه گذاری دیگری که با آن ارتباط دارد نیز ممکن است ضرر داشته باشد. از طرف دیگر ، اگر یک نمونه کارها بین دارایی های دکوراسیون گسترش یابد ، عملکرد یک یا چند سرمایه گذاری ممکن است ضررهای سایر دارایی های کمتر با عملکرد را کاهش دهد.

به طور کلی ، هرچه یک نمونه کارها بیشتر شامل سرمایه گذاری هایی با همبستگی اندک یا بدون همبستگی باشد ، متنوع تر است. در مقابل ، یک نمونه کارها ضعیف متنوع مستعد ابتلا به نوسانات بالا ، بازده ناپایدار و احتمالاً پایین آمدن درآمد کلی است.

2 یک بازار بدون نسخه یا بدون نسخه در دنیای مالی به عنوان معامله ای که مستقیماً بین فروشنده و خریدار انجام می شود ، معرفی می شود. این مخالف با یک بازار سازمان یافته است ، جایی که باید کمیسیون به مبادله مربوطه پرداخت شود.(منبع: ویکی پدیا).