مبادلات تحت کد بخش 1031

مبادله یک معامله املاک و مستغلات است که در آن یک مالیات دهنده املاک و مستغلات را برای سرمایه گذاری یا برای استفاده در تجارت یا تجارت می فروشد و از وجوه برای دستیابی به ملک جایگزینی استفاده می کند. مبادله 1031 توسط کد بخش 1031 و همچنین مقررات و احکام مختلف IRS اداره می شود.

بخش 1031 مقرر می کند که "در صورتی که دارایی برای استفاده در تجارت یا تجارت یا برای سرمایه گذاری باشد ، صرفاً برای املاک مانند نوع ، هیچ گونه سود یا ضرر شناخته نمی شود." اولین ارائه کد مالیاتی فدرال اجازه عدم تشخیص سود درمبادله کد Sec 202 (c) قانون درآمد سال 1921 بود. بخش 1031 از زمان اولین کد در سال 1939 در کد درآمد داخلی وجود داشته است. در بیش از 75 سال تنها با دو مورد اضافی یکسان است.

به نظر می رسد بخش 1031 در چهره آن فقط یک مبادله مستقیم از املاک بین دو مالیات دهنده مجاز است. پس از این تصمیم در سال 1979 در استاركر در مقابل ایالات متحده ، مالیات دهندگان اجازه ساخت مبادلات معوق را كه در آن مالیات دهندگان اموال رها شده را به یك خریدار فروخته و دارایی جایگزینی را از یك فروشنده با استفاده از درآمد حاصل از تحقق می فروختند. مبادلات معوق اغلب مبادلات "استارکتر" نامیده می شوند. خدمات درآمد داخلی مبادله معوق را به چالش کشید اما دادگاه مالیاتی در اجازه به آنها لیبرال بود و در سال 1991 خدمات درآمد داخلی مقررات را به آنها اجازه می داد و به ساختار آنها رسیدگی می کرد.

چگونه یک مبادله 1031 ساختار یافته است؟

قبل از بسته شدن فروش املاک رها شده ، مالیات دهندگان باید با یک اسکان و خریدار وارد توافق نامه مبادله ای شوند. اسکان دهنده درآمد خالص تحقق یافته مالیات دهندگان را تا زمان خرید ملک جایگزینی در اختیار دارد و مالیات دهندگان از دریافت ، تعهد ، وام گرفتن و یا در غیر این صورت دریافت مزایای وجوه ممنوع است.

حقوق قرارداد مالیات دهندگان به محل اقامتگاه اختصاص می یابد ، الزام آیین نامه ای که اجازه می دهد ملک انصراف شده مستقیماً به خریدار منتقل شود. پیش از این آیین نامه ، مالیات دهندگان هم برای تقلید از مبادله مستقیم ، اموال خودداری شده و ملک جایگزینی را به محل اسکان منتقل می کردند ، اما این آیین نامه جایگزین الزام تکلیف را می داد و روشن می کرد که این لازم نیست.

مالیات دهندگان علاوه بر توافق نامه مبادله ، با اسکان دهنده برای تأمین وجوه بین معاملات وارد قرارداد می شوند. هنگامی که ملک رها شده فروخته می شود ، وجوه به محل اقامتگاه منتقل می شود که بودجه و انتقال را برای خرید ملک جایگزینی به سپرده گذاری می کند.

وجوه مبادله فقط می تواند برای خرید ملک جایگزینی ، پرداخت هزینه های بسته شدن یا پرداخت وام مسکن یا عمل اعتماد به املاک خودداری شود. از وجوه مبادله نمی توان برای پرداخت بدهی های دیگر یا وام هایی که توسط وام مسکن یا عمل اعتماد به دارایی خودداری شده ایم ، بدون تشخیص سود ، پرداخت کنند.

چگونه وام های مربوط به اموال انصراف چگونه درمان می شوند؟

وام یا اعتماد به نفس در مورد اموال انصراف را می توان با درآمد مبادله پرداخت کرد. بخشی از عواید استفاده شده برای پرداخت وام مسکن یا عمل اعتماد ، درآمد حاصل از تحقق یافته تلقی می شود ، با این حال و در ارزش مبادله گنجانده شده است ، بنابراین وام باید یا با وام جدید یا پول نقد در خرید ملک جایگزینی جایگزین شود.

اگر مالیات دهندگان برای خرید ملک رها شده ، وجوه وام گرفته شده را وام بگیرند ، وام را نمی توان از صندوق های مبادله بازپرداخت کرد ، مگر اینکه وام توسط وام یا عمل اعتماد به دارایی خودداری شود.

یک مالیات دهندگان نمی توانند بدون تشخیص سود ، یادداشتی را در پرداخت جزئی از قیمت خرید اموال رها شده پس انداز کنند زیرا یک یادداشت به عنوان سایر دارایی ها رفتار می شود ، نه ملک جایگزینی.

چه آزمایشاتی برای تعیین اینکه آیا خصوصیات واجد شرایط در یک مبادله هستند ، اعمال می شود؟

تست استفاده واجد شرایط

هم ملک رها شده و هم ملک جایگزینی باید یا برای استفاده در تجارت یا تجارت یا برای سرمایه گذاری برگزار شود."نگهدارنده برای سرمایه گذاری" به این معنی است که در صورت بهبود ملک ، باید اجاره شود. این بدان معناست که یک مالیات دهنده که به فرزندان خود اجازه می دهد در املاک و مستغلات یا مالیات دهنده ای که ملک را در اختیار دارد زندگی کند اما اجاره آن را اجاره نمی کند ، آن را برای سرمایه گذاری نگه نمی دارد. زمین خالی به طور کلی قابل اجاره نیست و در صورت نگهداری برای افزایش ارزش ، برای سرمایه گذاری در نظر گرفته می شود.

مثل آزمون مهربان

ملک جایگزینی و اموال انصراف باید "مانند نوع" باشد که بسیار گسترده تفسیر شده است و به این معنی است که هر دو باید برای استفاده در یک تجارت یا تجارت یا برای سرمایه گذاری برگزار شوند ، اما خواص لازم نیست که در خدمات مشابه باشند یا در ارتباط باشند. استفاده کنید. یک آپارتمان را می توان برای یک خانه یک خانواده یا یک مرکز خرید برای یک ساختمان اداری رد و بدل کرد. هر سرمایه گذاری یا دارایی تجاری را می توان برای هر ملک سرمایه گذاری یا ملک تجاری دیگر رد و بدل کرد.

اجاره نامه ها و کوپه ها

اجاره نامه مانند نوع با هزینه ای است که فقط در صورت باقیمانده بیش از 30 سال ترم ، از جمله گزینه هایی برای تجدید (خواه تجدید یا نه). یک همکاری به معنای متعارف املاک و مستغلات نیست. در عوض ، این سهام در شرکتی است که صاحب زمین ای است که این پروژه در آن قرار دارد و اجاره فضایی از آپارتمان است. یک همکاری در املاک و مستغلات در حوزه های قضایی که آن را به عنوان چنین تشخیص می دهد ، به نظر می رسد ، بنابراین می توان آن را رد و بدل کرد ، اما به عنوان دارایی اجاره نامه رفتار می شود ، بنابراین اگر اجاره آپارتمان کمتر از 30 سال ترم داشته باشد ، فقط می توان آن را برای اجاره نامه رد و بدل کرد. بشر

عواقب مالیاتی مبادله چیست؟

مبادله همانطور که اغلب توضیح داده می شود بدون مالیات نیست. در عوض ، این مالیات معوق است زیرا مالیات دهندگان مبنای مالیات خود را در اموال رها شده به دارایی جایگزینی حمل می کنند. این بدان معنی است که اگر مالیات دهندگان هنگام فروش ملک جایگزینی مبادله نشود ، سود حاصل از معامله مبادله می شود.

مبنای موجود در املاک جایگزینی با هر گونه سود شناخته شده در فروش ملک انصراف یا با پیشرفت سرمایه نصب شده پس از خرید ، افزایش می یابد و همچنین با مبلغی که مالیات دهندگان در هنگام دستیابی به ملک جایگزینی بیش از ارزش مبادله خرج می کنند ، افزایش می یابد.

ارزش مبادله

ارزش مبادله فروش ناخالص املاک رد شده منهای هزینه های فروش است اما از جمله مبلغی که برای پرداخت وام مسکن یا عمل اعتماد استفاده می شود. هزینه های کسر فروش مواردی است که در صورت انتقال فروش و نه مبادله ای مانند آن ، کسر می شود

• کمیسیون های کارگزار
• هزینه سپاه و عنوان
• حقوقی
• هزینه اسکان دهندگان
• هزینه های تعمیر که در صورت فروخته شدن کسر می شود

هزینه های بسته شدن در خرید ملک جایگزینی به مبلغ صرف شده برای تعیین اینکه آیا مالیات دهندگان ارزش مبادله خود را صرف کرده اند ، اضافه می شود. هزینه وام و حقوقی کسر نمی شود و ارزش مبادله را کاهش نمی دهد یا مبلغی را که در نظر گرفته شده برای املاک جایگزینی هزینه شده است ، افزایش نمی دهد.

بوت سود در یک مبادله تحقق می یابد. مالیات دهندگان می توانند بوت را به پنج روش تولید کنند:

• گرفتن پول نقد از درآمد حاصل از فروش
• هزینه کمتر از ارزش مبادله برای خاصیت جایگزینی
• عدم جایگزینی بدهی پرداخت شده در مورد اموال انصراف. از آنجا که بخشی از عواید استفاده شده برای پرداخت بدهی تحقق یافته است ، مالیات دهندگان باید آن را با بدهی جدید یا پول نقد در خرید ملک جایگزینی جایگزین کنند تا از شناخت آن جلوگیری شود.
• بیش از حد مسیریابی خاصیت جایگزینی. به عنوان مثال: مالیات دهندگان به فروش ملک با 500000 دلار با وام 100000 دلاری می پردازند و ملک تعویض را با قیمت 500000 دلار خریداری می کند اما مبلغ 200000 دلار وام دریافت می کند درآمد اضافی وام مسکن 100000 دلار به عنوان سود شناخته می شود.
• پرداخت بدهی هایی که توسط وام مسکن یا عمل اعتماد به دارایی خودداری شده ایمن نیست.

چگونه و چه زمانی خاصیت جایگزینی مشخص می شود؟

مقررات مبادله معوق ، نیاز به این است که طی 45 روز از بسته شدن فروش املاک خودداری شده ، مالیات دهندگان باید دارایی جایگزینی را شناسایی کنند. این کار معمولاً با نامه ای به محل اقامت انجام می شود. در طی 180 روز از بسته شدن فروش املاک رها شده ، یا قبل از اینکه اظهارنامه مالیاتی بعدی مالیات دهندگان باشد ، مالیات دهندگان باید ملک جایگزینی را بدست آورد. این مهلت ها مطلق هستند و قابل تغییر یا گسترش نیستند.

مقررات امکان شناسایی چندین ویژگی را فراهم می کند. یک مالیات دهنده ممکن است 3 ویژگی جایگزین از هر ارزش را مشخص کند. اگر بیش از 3 خاصیت مشخص شود ، مقدار 3 نمی تواند از 200 ٪ از ارزش املاک خودداری شده تجاوز کند ، مگر اینکه 95 ٪ از خواص شناسایی شده به دست بیایند. اگر هیچ یک از قوانین رعایت نشود ، با مالیات دهندگان به عنوان عدم شناسایی هیچگونه املاک جایگزینی رفتار می شود.

در صورت شناسایی سه ویژگی ، مالیات دهندگان می توانند یک یا چند مورد از خصوصیات را به دست آورد و می تواند چندین ویژگی جایگزینی را بدست آورد. مبنای حمل و نقل به قیمت خرید کلیه املاک به دست آمده اختصاص می یابد.

یک مالیات دهندگان می تواند چندین ملک از بین برود و چندین ویژگی جایگزینی را خریداری کند. اگر چندین خاصیت از بین بروند ، زمان شناسایی و خرید ملک جایگزینی در زمان هر فروش آغاز می شود ، بنابراین ممکن است عاقلانه باشد که مبادله ای از چندین خواص از بین برده شود تا هرکدام به طور جداگانه رد و بدل شوند و هرکدام مهلت زمانی خاص خود را برای خود داشته باشندشناسایی و کسب املاک جایگزینی.

مبادله معکوس چیست؟

مبادله معکوس معامله ای است که در آن مالیات دهندگان دارایی جایگزینی را که می خواهد به دست آورد ، قرار داده است ، اما املاک خود را از دست داده است. در یک مبادله معکوس ، مالیات دهندگان با "پارکینگ" آن را با یک محل اقامتگاه با "پارکینگ" به دست می آورند تا اینکه املاک خودداری شود. این کار با تشکیل LLC تک عضو که عضو آن عضو است انجام می شود. LLC و مالیات دهندگان وارد قراردادی می شوند که LLC را برای نگه داشتن ملک تا زمان فروش ملک رها شده و سپس مبادله آن را برای ملک جایگزینی در مبادله رو به جلو قرار می دهد.

در حالی که محل اقامت دارایی جایگزینی دارد ، باید تمام هزینه ها را بپردازد و با ملک رفتار کند که گویی متعلق به آن است ، نه توسط مالیات دهندگان و اسکان دهنده نیاز دارد که مبلغ سپرده مالیات دهندگان برای تأمین حق بیمه ، مالیات بر دارایی و سایر هزینه های دیگر ازمالکیت ، اما مالیات دهندگان مجاز به اجاره یا مدیریت ملک هستند. اگر مالیات دهندگان آن را اجاره دهند ، اجاره نامه می تواند مالیات دهندگان را برای پرداخت مالیات یا خرید بیمه فراهم کند تا مدیریت ساده تر باشد و مستقیماً با هزینه مالیات دهندگان باشد

برای اینکه LLC ملک جایگزینی را در مبادله معکوس به دست آورد ، مالیات دهندگان باید وجوه لازم را برای خرید به LLC وام دهند زیرا مالیات دهندگان درآمد حاصل از فروش املاک خود را ندارند. LLC یادداشتی را که توسط وام مسکن یا عمل اعتماد به ملک تعویض تضمین شده است ، به مالیات دهندگان می دهد تا وام را مستند کند. مالیات دهندگان می توانند یا دارایی خود را از دست بدهند یا دارایی جایگزینی یا از خط اعتباری در خانه برای تولید وجوه لازم برای خرید استفاده کنند. اگر مالیات دهندگان وام دهنده ملک تعویض را وام مسکن توسط LLC داده می شود و غیرقانونی خواهد بود ، اما این یادداشت را می توان توسط مالیات دهنده امضا کرد.

هنگامی که ملک رها شده فروخته می شود ، مالیات دهندگان و اسکان دهنده وارد توافق نامه مبادله می شوند و درآمد حاصل از آن برای پرداخت یادداشت استفاده می شود تا مالیات دهندگان وام نقدی را برای خرید برگردانند. علاقه عضویت LLC را می توان به جای املاک به مالیات دهندگان منتقل کرد و از این رو از مالیات انتقال دوم جلوگیری کرد.

آیا می توان مالیات دهندگان را با یک طرف مرتبط مبادله کرد؟

معاملات طرف مرتبط با بسیاری از مفاد کد درآمد داخلی یک مبهم است. بند 1031 (f) مقرر می کند که اگر یک مالیات دهندگان با یک طرف مرتبط مبادله کنند ، طرفی که ملک را در بورس به دست آورد ، باید آن را به مدت 2 سال نگه دارد یا مبادله ای مجاز نیست. احزاب مرتبط بستگان و اشخاصی خطی خون هستند که در آن مالیات دهندگان علاقه دارند ، اما همچنین برخی از روابط پیچیده را با اعتماد و اشخاص شامل می کنند.

قوانین مربوط به طرف توسط بند 1031 (f) (4) پیچیده است که مقرر می کند اگر یک مالیات دهنده سعی کند از قانون 2 ساله با ساختار مبادله برای جلوگیری از آن جلوگیری کند ، پس از آن مبادله مجاز نیست. نمونه چنین ساختاری در تاریخ قانونگذاری این است که اگر فروشنده ملک جایگزینی را به خریدار ملک انصراف بفروشد ، و خریدار دارایی جایگزینی را برای املاک خودداری شده با مالیات دهندگان مبادله می کند ، سپس مالیات دهندگان مشمول آن نمی شوندقانون 2 ساله زیرا او با یک حزب مرتبط رد و بدل نمی شد. این تنها ساختاری است که می تواند این نتیجه را داشته باشد ، اما دادگاه مالیاتی در یک پرونده حکم صادر کرده است (و از آن زمان و همچنین برخی از احکام IRS وجود داشته است) مبنی بر اینکه یک مالیات دهنده که از یک اسکان برای نگهداری وجوه در مبادله استفاده می کرد ، اساساً سعی در جلوگیری از آن داشتقانون 2 ساله با "تبادل" با شخص ثالث که یک حزب مرتبط نبود.

تأثیر این مورد ، از بین بردن احتمال یک مالیات دهنده برای دستیابی به ملک جایگزینی از طرف مرتبط است ، حتی اگر مالیات دهندگان دارایی جایگزین را به مدت 2 سال مطابق کد لازم داشته باشند.

چگونه مشارکت ها مبادله می شوند؟

مالیات دهندگان نمی توانند منافع مشارکت را مبادله کنند و یا به مشارکت مشارکت که مالکیت املاک و مستغلات است به جز علاقه به یک عضو LLC تک عضو ، به دست آوردند (LLC های مجرد LLC برای اهداف مالیاتی از آن صرف نظر می کنند و با این که تنها عضو مالکیت املاک و مستغلات است).

LLC ها و مشارکت های چند عضو برای اهداف مبادله ای نادیده گرفته نمی شوند. بنابراین ، اگر یک مشارکت صاحب املاک و مستغلات باشد و بخواهد آن را مبادله کند ، مشارکت یا LLC است که باید شرکا را مبادله کند. مشارکت باید ملک جایگزینی را بدست آورد.

اگر برخی از شرکا بخواهند مبادله کنند و برخی دیگر این کار را نمی کنند ، چه می شود؟این می تواند از سه روش انجام شود:

1. این مشارکت می تواند قبل از فروش ملک رها شده حل شود ، سهام Pro Rata را به شرکا توزیع کند ، و هرکدام می توانند بفروش یا مبادله کنند.
2. این مشارکت می تواند چندین ویژگی جایگزینی را بدست آورد و سپس حل کند و خواص را در بازخرید منافع خود به شرکای خود توزیع کند.
3. مشارکت می تواند مبادله کند ، کمتر از ارزش مبادله خرج کند ، سود را به رسمیت بشناسد و آن را به طور خاص به شریک زندگی که نمی خواهد مبادله کند ، اختصاص دهد ، سپس در انحلال منافع مشارکت خود ، پول نقد را به آن شریک توزیع می کند.

نتیجه

مبادله ابزاری برای برنامه ریزی بسیار مفید است که با اجازه دادن به یک مالیات دهندگان برای سرمایه گذاری در کل درآمد حاصل از فروش و تعویق مالیات سود سرمایه ، به حداکثر رساندن بازده سرمایه گذاری امکان پذیر است. اگر از طریق طول عمر مالیات دهندگان ادامه یابد ، این یک ابزار عالی برای برنامه ریزی املاک است زیرا وراث مالیات دهندگان این ملک را با پایه ای به ارزش بازار منصفانه در مرگ مالیات دهندگان می گیرند و سپس می توانند بدون تشخیص هر گونه سود بفروشند.< SPAN> مشارکت می تواند چندین ویژگی جایگزینی را بدست آورد و سپس حل کند و خواص را برای بازخرید منافع خود به شرکا توزیع کند.