بازگشت سرمایه خوب (ROI) برای ملک خرید به اجاره در انگلستان چیست؟

پاسخ این است که بستگی به مقدار پول نقد خود برای خرید ملک دارد. و هرچه پول نقد بیشتری استفاده کنید، بازگشت شما بدتر خواهد بود.

بررسی بازگشت سرمایه (ROI) برای ملک اجاره ای برای تصمیم گیری مالی ضروری است. این محاسبه به شما می گوید که آیا خرید، اجاره و فروش یک ملک احتمالی سرمایه گذاری بهتری نسبت به سهام است یا خیر.

بازگشت سرمایه شما نباید با بازده اجاره شما اشتباه گرفته شود. ROI کل بازدهی است که از پولی که وارد می کنید به دست می آورید.

آیا اخبار و به روز رسانی های منظم می خواهید؟

در خبرنامه ما ثبت نام کنید تا اطلاعات و اخبار عالی بیشتری را هر ماه به صورت رایگان در صندوق ورودی خود دریافت کنید.

نحوه محاسبه ROI ملک اجاره ای

در اینجا نحوه محاسبه ROI برای ملک اجاره ای آورده شده است.

ابتدا درآمد سالانه اجاره خود را محاسبه کنید. سپس هزینه های خود را کم کنید، از جمله پرداخت های وام مسکن، هزینه های مدیریت، تعمیرات، خدمات اضافی، دوره های بدون مستاجر و غیره.

سپس باید این رقم خالص را بر مقدار پول نقدی که در ملک سرمایه گذاری کرده اید تقسیم کنید، سپس در 100 ضرب کنید تا رقم نهایی درصد بازگشت سرمایه را بدست آورید.

توجه داشته باشید که پول نقدی که در ملک سرمایه گذاری کرده اید، پول نقد است و شامل وام مسکن نمی شود. فرض کنید با استفاده از وام خرید 100000 پوندی و 50000 پوند پول نقد، خانه ای به قیمت 150000 پوند خریداری کرده اید. سرمایه گذاری نقدی شما برای اهداف بازگشت سرمایه 50000 پوند است.

مثال ROI با وام مسکن

با استفاده از دارایی 150000 پوندی فوق، می توانیم بازگشت سرمایه شما را در صورتی که ملک را مستقیماً خریداری کرده باشید یا مسیر وام مسکن را طی کرده باشید، تعیین کنیم. با وام مسکن 100000 پوندی، ارقام ممکن است به این صورت باشد:

اجاره سالانه: 8400 پوند

هزینه های سالانه، از جمله بازپرداخت وام مسکن: 4000 پوند

سود خالص سالانه = 4400 پوند

قیمت خرید: 150000 پوند

رهن استفاده شده: 100000 پوند

پول نقد سرمایه گذاری شده: 50000 پوند

ROI سود خالص سالانه (4400 پوند) تقسیم بر پول نقد سرمایه گذاری شده شما (50000 پوند) × 100 = 8. 8٪ است.

مثال ROI بدون وام مسکن

این بار از همان ملک استفاده می کنیم اما فرض می کنیم خرید نقدی بوده است. اکنون محاسبه به شرح زیر است:

اجاره سالانه: 8400 پوند

هزینه های سالانه بدون وام مسکن: 1500 پوند

سود خالص سالانه = 6900 پوند

قیمت خرید: 150000 پوند

وام مسکن استفاده شده: 0 پوند

پول نقد سرمایه گذاری شده: 150000 پوند

ROI اکنون سود خالص سالانه (6900 پوند) تقسیم بر وجه نقد سرمایه گذاری شده شما (150000 پوند) × 100 = 4. 6٪ است.

می توانید ببینید که بازده سرمایه گذاری شما در مثال دوم بدون وام مسکن (4. 6٪) در مقایسه با مثال اول که در آن کمتر با وام مسکن سرمایه گذاری کرده اید (8. 8٪) بسیار کمتر است.

ROI خوب برای صاحبخانه ها چیست؟

همانطور که از 150،000 پوند در بالا یاد گرفتیم ، ROI بسته به سرمایه گذاری شما می تواند به شدت تغییر کند. اما با توجه به اینکه دو ROI در مثال ما بسیار متفاوت هستند ، ROI خوب برای یک ملک اجاره ای چیست؟

مهمترین نکته این است که ROI شما باید مثبت باشد - این نشان می دهد که شما در حال کسب درآمد هستید. این که آیا شما ROI مثبت خود را خوب می دانید بستگی به آنچه می خواهید به آن برسید بستگی دارد.

برای کسانی که شما به یک سرمایه گذاری بلند مدت نگاه می کنید ، شاید امیدوار باشید که اجاره بها در بازنشستگی آینده کمک کند ، با ROI پایین تر در کوتاه مدت خوب خواهید بود. شاید شما یک وام بازپرداخت به خرید بدهی داشته باشید که در طی 15 سال پس از بازنشستگی ، طی 15 سال پرداخت می شود. وقتی می خواهید ROI خود را انجام دهید ، به طور قابل توجهی بهبود می یابد. وقتی به محاسبه جدید ROI شما نگاه می کنیم ، ارقام تغییر می کنند زیرا هزینه های رهن دیگر عاملی نیست. به عنوان مثال.:

اجاره سالانه: 8400 پوند

هزینه های سالانه (اکنون بدون بازپرداخت وام): 1500 پوند

سود خالص سالانه = 6900 پوند

قیمت خرید: 150000 پوند

رهن استفاده شده: 100000 پوند

پول نقد سرمایه گذاری شده: 50000 پوند

ROI اکنون سود سالانه خالص (6،900 پوند) است که توسط پول نقد اولیه شما (50،000 پوند) تقسیم می شود (50،000 پوند) x 100 = 13. 8 ٪

با هرگونه تخیل ، این یک ROI مناسب است. در واقعیت ، البته ، شما در این مثال به مراتب بهتر خواهید بود ، زیرا اکنون تمام سرمایه های اضافی موجود در این ملک را ایجاد کرده اید (100،000 پوند اضافی اکنون وام مسکن پرداخت می شود). به علاوه ، شما در صورت آمدن به فروش از هر حرکت قیمت رو به بالا لذت می برید - اگرچه مشمول مالیات بر سود سرمایه خواهید بود.

خرید در مقایسه با سایر انواع سرمایه گذاری

مثالهای ما یک تصویر گلگون را ترسیم می کند-سرمایه گذاری در صندوق های خرید به طور کلی بسته به میزان پول نقد واقعی شما و هزینه های سالانه شما به شما بازده سالم می دهد. اما حتی پایین ترین ROI ما ، رقم 4. 6 ٪ برای صاحبخانه که 150،000 پوند خریدار نقدی بود ، می تواند سالم تلقی شود.

بنابراین ، چگونه این ارقام با سایر سرمایه گذاری هایی که ممکن است به جای آن فکر می کنید مقایسه می شود؟در اینجا برخی از گزینه های دیگر وجود دارد:

پول نقد در بانک

یک بار زمانی اتفاق افتاد که اگر تخم مرغ لانه داشتید ، می توانید آن را در یک حساب پس انداز بانکی بگذارید و بازده خوبی از سرمایه گذاری خود داشته باشید. در دهه 1980 ممکن است به طور متوسط 8 ٪ علاقه در سال داشته باشید ، مبلغ مرتب و لازم نیست نگران پیدا کردن مستاجران و نگهداری از یک ملک اجاره باشید.

در سال 1990 این رقم به اندازه 13. 56 ٪ - برای کسانی که پول نقد دارند برای قرار دادن در بانک. با این حال ، حتی با وجود افزایش اخیر نرخ بهره ، به نظر می رسد که خرید به گزینه بهتر است.

سرمایه گذاری در سهام و وجوه مدیریت شده

ما با این انتخاب سرمایه گذاری به یک توپ کریستالی احتیاج داریم. این کاملاً ممکن است سهام و صندوق های سرمایه گذاری شما می توانند ROI 10 ٪ یا بالاتر را ایجاد کنند. اما به همان اندازه ، اگر بازار بدتر شود ، می تواند بسیار پایین تر یا حتی منفی باشد. شما همچنین باید هزینه های مدیریتی را در نظر بگیرید - آنها می توانند مجازات باشند و قبل از کار کردن ROI واقعی باید پرداخت شوند.

حقوق بازنشستگی

قرار دادن وجوه خود را در یک حقوق بازنشستگی ممکن است نسل های محتاطانه داشته باشد ، اما اکنون چندان مشخص نیست. یک مالیات مضاعف وجود دارد که باید در نظر بگیرید - معافیت مالیاتی برای ساختن گلدان بازنشستگی شما تحت فشار قرار دارد ، و چه کسی می داند رژیم مالیاتی هنگام تلاش برای بازنشستگی خود در سالهای آینده چه چیزی را برای شما ذخیره می کند؟

تنوع سرمایه گذاری ها

شاید معقول ترین مسیر متنوع سازی برای به حداقل رساندن در معرض یک مجموعه منفی از شرایط باشد. فرض کنید شما می توانید یک نمونه کارها ملک بسازید ، که برای سالهای آینده یک ROI مثبت به همراه خواهد داشت و آن را با یک مستمری سنتی و شاید برخی از سرمایه گذاری های جانبی متعادل کنید. در این حالت ، شما باید راحت باشید و به هیچ وجه ناگهانی وقایع مورد اصابت قرار نگیرید.

مالیات بر درآمد

مثالهای فوق قبل از کسر مالیات ، ROI شما را نشان می دهد. مالیات بر درآمد باید هنگام ارزیابی یک سرمایه گذاری در نظر گرفته شود. سود اجاره شما مشمول نرخ حاشیه مالیات شما خواهد بود.

اگر در حال حاضر یک پرداخت کننده مالیات با نرخ بالاتر هستید ، یا سود اجاره شما را به آن براکت سوق می دهد ، ممکن است خودتان 40 ٪ یا 45 ٪ سود خود را پرداخت کنید. با این حال ، اگر درآمد دیگری ندارید ، ممکن است بتوانید تمام سود اجاره خود را در کمک هزینه شخصی خود قرار دهید.

درآمد حاصل از املاک اجاره ای به روشی بسیار مشابه با درآمد حاصل از آن مالیات می شود. با این حال ، برای سهام و سهام ، کاملاً متفاوت است. شما مالیات بر درآمد را پرداخت نمی کنید-شما مالیات بر سود سرمایه (CGT) پرداخت می کنید و اگر سود شما کمتر از 12300 پوند و فقط 10 ٪ (پرداخت کننده نرخ پایه) یا 20 ٪ (پرداخت کننده بالاتر یا اضافی) باشد ، نمی توانید انتظار داشته باشید که هیچ هزینه ای بپردازید.) در مورد هر چیزی بالاتر از آن (ارقام درست نوامبر 2020).

رشد سرمایه و فروش ملک شما

اگر سبد سرمایه گذاری در املاک را ایجاد کرده اید ، ممکن است بخواهید یک یا چند مورد از آنها را برای سرمایه گذاری مجدد پول نقد در جای دیگر بفروشید-شاید برای بالا بردن حقوق بازنشستگی خود یا در هنگام نزدیک شدن به بازنشستگی ، بودجه کم خطر را وارد کنید.

اطمینان حاصل کنید که هزینه مالیات بر سود سرمایه را که باید هنگام فروش بپردازید ، در نظر بگیرید. اگر چند سال است که این ملک را داشته اید ، برای دیدن رشد منفی بسیار بدشانس خواهید بود (یعنی قیمت خانه کاهش یافته است). شانس وجود دارد ، شما خیلی بیشتر از آنچه برای آن پرداخت کرده اید برمی گردید. مالیات بر سود سرمایه برای املاک در حال حاضر 18 ٪ برای پرداخت کنندگان مالیات با نرخ پایه و 28 ٪ برای پرداخت کنندگان بالاتر و اضافی هزینه می شود.

ارزش سرمایه گذاری در دارایی

محاسبه ROI به شما نشان می دهد که یک ملک سرمایه گذاری خوب چیست. بازده تقریباً در هر شرایطی پایدار و مثبت است ، به علاوه شما می توانید در پایان املاک - شاید برای سود بزرگ - را بفروشید.< Pan> اطمینان حاصل کنید که هزینه مالیات بر سود سرمایه را که باید هنگام فروش بپردازید ، در نظر بگیرید. اگر چند سال است که این ملک را داشته اید ، برای دیدن رشد منفی بسیار بدشانس خواهید بود (یعنی قیمت خانه کاهش یافته است). شانس وجود دارد ، شما خیلی بیشتر از آنچه برای آن پرداخت کرده اید برمی گردید. مالیات بر سود سرمایه برای املاک در حال حاضر 18 ٪ برای پرداخت کنندگان مالیات با نرخ پایه و 28 ٪ برای پرداخت کنندگان بالاتر و اضافی هزینه می شود.